En cette période de crise sanitaire liée au Covid-19, plusieurs interrogations ont été remontées à nos associations de consommateurs et à leur bénévoles par les locataires sur leur suspension des loyers, les difficultés de paiement de loyer, le risque d’expulsion, la fin du bail…Quelques éléments de réponse…

Covid-19 : Les droits des locataires face à une expulsion, un déménagement , de difficultés de paiement de loyer,…

♦ Le locataire a signé un nouveau bail mais n’a pas pu emménager, doit-il payer son loyer ?

Du fait de l’épidémie Covid-19 se pose la question du report de la date de prise d’effet du contrat et celui du paiement du loyer.

Selon l’article 1218 du Code civil, ‘’Il y a force majeure, en matière contractuelle, lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur’’.

Il faut donc que « l’événement échappant au contrôle du débiteur » soit inconnu lors de la conclusion du contrat de location.

Il y a force majeure pour les contrats de location signés avant le 16 mars (le confinement est entré en vigueur le 17 mars 2020) et devant prendre effet après cette date. Le confinement constitue indéniablement un cas de force majeure pour le locataire entrant qui s’est vu interdit de se déplacer et par conséquent de déménager.

Certains déménagements ont malgré tout pu avoir lieu au début de l’épidémie mais  interdits depuis le 1^er avril 2020, sauf en raison « d’urgences sanitaires, sociales ou de péril, de déménagements indispensables d’entreprises et de déménagements qui pourraient être rendues nécessaires dans le cadre de l’organisation des soins face à l’épidémie ».

La suspension du contrat de location exonère le locataire de ses obligations contractuelles, notamment du paiement du loyer dès lors que les clefs ne lui ont pas été remises.Dans la mesure où les clés n’ont pas été remises au locataire et que ce dernier était dans l’impossibilité d’entrer dans son logement, l’exécution du contrat de location se trouvait donc suspendue jusqu’à la fin du confinement.

Le bailleur ne pourra pas réclamer de loyer au locataire ni mettre fin à son bail qui a demandé de reporter la prise d’effet du contrat de location à la fin du confinement.

Mais pour les contrats signés après le 16 mars, le locataire ne peut plus invoquer la force majeure puisqu’il était informé de l’impossibilité de déménager compte tenu du confinement et reste redevable des loyers et charges à compter de la date de prise d’effet du bail et ce même s’il n’a finalement pas pu emménager.

♦ Le bail est arrivé à échéance, mais le locataire ne pouvait pas quitter les lieux

Le locataire a donné congé à son bailleur mais il n’était plus en mesure de libérer les lieux à l’échéance contractuelle. Un délai supplémentaire prenant en compte tenu la crise sanitaire pouvait-il lui être octroyé ?

Si l’état des lieux de sortie et la restitution des clés au bailleur ne pouvaient pas être effectués en raison des mesures de confinement, le locataire pouvait évoquer la force majeure en raison de l’impossibilité de déménager et prolonger, sans pénalités de retard, l’occupation du logement.

Il est recommandé, dans cette hypothèse, de signer une convention d’occupation précaire avec le bailleur afin de bénéficier d’un titre d’occupation en tant que locataire et en réglant une indemnité équivalente au loyer contractuel jusqu’à la fin du confinement et la restitution des clefs.

♦ Le locataire pouvait-il suspendre son loyer en raison de l’état d’urgence sanitaire ?

Contrairement à ce que certains locataires croyaient, ils ne pouvaient pas bénéficier d’une exonération de leur loyer pendant l’épidémie puisque les loyers ne sont pas suspendus pour les baux d’habitation et les particuliers doivent continuer à les payer.

En effet, l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 s’applique uniquement aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique ‘’particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du Covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation’’.

Cette suspension des ‘’loyers aurait mis en difficulté certains propriétaires. Contrairement à une idée reçue, beaucoup de propriétaires sont modestes. Ce sont par exemple, des retraités qui, avec ces loyers, se constituent un complément de revenus »  d’après le ministre , Julien Denormandie , qui s’en est expliqué.

Le Gouvernement a prolongé la trêve hivernale par la même ordonnance jusqu’au 10 juillet 2020 ( voir article sur site CTRC idf)

En cas d’impayés de loyers, le bailleur peut toujours lancer la procédure d’expulsion pendant cette trêve et faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. L’expulsion pourra être menée à bien à la fin de la trêve hivernale ( voir article site CTRC idf)

Il est vivement conseillé au locataire qui rencontre des difficultés, de se rapprocher de son bailleur pour trouver une solution ou d’une association de consommateurs afin d’être accompagné et déclencher certaines aides dont il peut éventuellement bénéficier : https://www.mesdroitssociaux.gouv.fr/dd1pnds-ria/index.html. 

Conséquences de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 en matière de baux d’habitation en cas de défaut de paiement du locataire.Conséquences de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 en matière de baux d’habitation lors de la délivrance d’un congé par le bailleur.Pour savoir plus :

© CTRC-IdF
08/06/2020
Mahjouba D.

Mis en ligne 10 Juin 2020 22:45